부동산 양도세 비과세대상

0. 양도세를 걷지 않을 수도 있어요?

 

1세대가 1주택을 보유하다가 양도하는 경우에는 다음과 같은 요건을 충족 시 양도소득세를 걷지 않습니다.

다음과 같은 요건을 <비과세 요건>이라고 합니다.

 

1세대가 국내에 1주택을 소유

2년 이상 보유(강남같은 조정대상지역은 2년 이상 보유+거주)

등기상태일 것

조합원입주권보유자가 양도하는 주택이 아닐 것(단, 거주목적(재건축으로 인한 일시적 양도 등)이라면 조합원입주권보유자라도 비과세 적용)

만약 내가 건물 A를 소유하고 있고, 재건축되는 B로 이사가려고 한다고 가정해봅시다.

그러면 A의 취득일로부터 최소 1년이 지난 다음에 B의 조합원입주권을 취득해야 하고, 또 이 입주권의 취득일로부터 3년 내에 A를 양도해야만 비과세가 적용됩니다.

물론 A는 1세대+국내+1주택+2년이상보유+등기상태여야 합니다.

 

이 과정에서는 일시적으로 주택이 2주택이 되기 마련인데, 말그대로 "일시적"인 어쩔 수 없는 과정이므로 비과세 특례대상이 됩니다.

 

1. 1세대가 뭐에요?

 

1세대란 거주자 본인 및 그 배우자를 말합니다. 만약 결혼을 안했더라도 30세 이상이면 1세대로 간주합니다.

 

2. 1주택이 뭐에요?

 

비과세를 적용받으려면 실제 주거용으로 사용하는 건물로서 1개의 주택만 보유해야 합니다.

단, 겸용주택처럼 도심에서 많이 볼 수 있는 형태라면, 다음과 같습니다.

 

주택이 미주택보다 적거나 같은 경우 => 주택의 비율이 현저히 낮음 => 1주택으로 미적용 => 비과세 미적용	주택	주택이 미주택보다 많은 경우 => 나머지도 주택으로 간주 => 1주택으로 적용 => 비과세 적용	주택
	사무실		주택
	학원		주택
	편의점		편의점

 

<특례 1>

"일시적으로 1세대 2주택자"가 되는 경우가 있습니다.

(1) 노부모 동거봉양을 위한 합가

<세대를 합친 날>로부터 <10년 이내>에 [둘 중 먼저 양도하는 주택]에 대하여 양도소득세를 비과세합니다.

(2) 결혼

혼인으로 합가시에는 <혼인을 한 날>부터 <5년>에 대하여 [먼저 양도하는 주택]에 대하여 비과세 합니다.

 

<특례 2>

"불가피하게 1세대 2주택자"가 되는 경우가 있습니다.

[상속]

피상속인으로부터 주택을 물려받은 것은, 내가 투기를 목적으로 2주택을 갖게 된 것이 전혀 아닙니다.

따라서 원래 내가 살던 집에 대해서는 비과세요건(1세대+국내+1주택+2년이상보유+등기)만 갖췄다면, 비과세대상이 됩니다.

하지만 상속받은 집은 과세대상이 됩니다.

 

 

3. 보유가 뭐에요?

 

양도소득세 비과세대상이 되려면 국내에 1거주자 1주택일뿐 아니라, 양도일 현재 그 주택의 보유기간이 취득일로부터 2년 이상이어야 합니다. 조정대상지역이라면 보유 + 거주까지 했어야 하지요.

하지만 다음과 같은 경우에는 보유나 거주 기간 요건이 조금 다르거나 면제됩니다.

 

1) 임대주택

임대주택에서 임차해서 살다가 드디어 소유권을 취득한 후 양도하는 경우, 취득일이 아닌 "임차일"부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상이면 됩니다.

2) 나라 공익사업을 위한 협의매수/수용

3) 해외이주 또는 부득이한 사유(취학/요양/근무상) "세대 전원"이 출국 또는 다른 지역으로 퇴거하는 경우

 

 

4. 그렇군요. 그럼 비과세요건만 갖추면 모두 비과세 대상이 되는 건가요?

아니요, 만약 1세대+국내+1주택+2년이상보유+등기를 갖췄어도, 양도일 현재 <양도실질거래가액>이 <9억원>을 초과한다면, 고가주택으로 분류되어 그 초과분에 대해서만 과세대상이 됩니다.

 

고가주택초과분 과세는 일반적인 양도차익 계산결과에다가 [(양도가액-9억) / 양도가액]을 곱하여, 기존 양도차익을 "초과분"에 대한 것으로 바꿔줍니다.