[부동산 양도세]

0. 양도세란?

 

부동산을 얻어서 취득세를 내고, 계속 가지고 있는 동안 보유세를 냈다면,

이제는 마지막으로 그 부동산을 내가 팔았을 때 수익이 생겼다면 내야 하는 "양도세"가 남아 있습니다.

 

부동산 양도 관련 세금은 주식의 양도세와 흐름이 거의 같습니다.

한번 볼까요?

	양도가액	<- 주식양도세 부동산양도세 ->		양도실제거래가액	판매가격
-	취득가액		-	취득실제거래가액	구매가격 + 법무사선임 등 비용
-	기타 필요경비		-	기타 필요경비(증빙필요)
=	양도차익		=	양도차익
-	장기보유특별공제		-	장기보유특별공제
=	양도소득금액		=	양도소득금액
-	양도소득기본공제		-	양도소득기본공제
=	과표		=	과표
-	세율		-	세율
=	산출세액		=	산출세액

1. 양도차익은 어떻게 구하나요?

만약 내가 건물 A를 양도한다고 해볼게요.

그러면 원칙적으로는 A를 팔 때 받은 금액(양도실제거래가액)에서 내가 예전에 A를 취득할 때 낸 금액(취득실제거래가액)과 A를 갖고 있을 때 들인 비용(기타필요경비)을 공제할 수 있습니다.

하지만, 양도하는 사람이 그 부동산을 예전에 본인이 취득할 때의 취득가액을 모르는(기억 못하는) 경우, 매매나 감정으로도 신빙성이 없기 때문에, 취득실제거래가액은 [양도당시의 실거래가 X (취득시점의 기준시가 / 양도시점의 기준시가)]로 환산됩니다.
그리고 기타 필요경비 역시 증빙이 불가할 것이기 때문에, 기타 필요경비는 [취득시 기준시가 X 3%(미등기는 0.3%)]로 환산됩니다.

위의 표처럼 실제가액으로 공제하는 방식을 "실비공제방식"이라고 하고, 증빙이 불가하여 기준시가로 환산하는 방식을 "개산공제 방식"이라고 합니다.

 

실비공제방식은 내가 취득할 때 냈던 금액을 정확히 알고 있는 경우이기 때문에, 기타 필요경비 역시 "증빙"만 되면 바로 공제 가능합니다.

 

2. 장기보유특별공제가 무엇인가요?

부동산을 양도한다는 것은 그만큼 짭짤한 수익을 냈다고 볼 수 있습니다.

수익이 난 이유는 차익이 많다는 것인데, 단타가 아니라 장기보유를 함에 따른 오랜 물가상승으로 자연스럽게 가격이 올라간 경우라면 그 물가상승만큼 공제해주는 것이 마땅합니다.

 

장기보유특별공제의 자격요건은 다음과 같습니다.

1) 국내소재의 토지/건물/조합유치권일 것

2) 3년 이상 보유할 것

3) 등기상태여야 하고, 조정대상지역 내 중과주택이 아니어야 함

 

일반적인 토지와 건물은 매년 2%씩 15년 한도로 최대 30% 장기보유특별공제를 해줍니다.

1세대 1주택 비과세요건을 충족하면서 양도당시 실거래가가 9억을 초과하는 고가주택은 투기꾼이 아니므로, 매년 8%씩 10년한도로 최대 80% 장기보유특별공제를 해줍니다.

 

미등기 상태라면 장기보유특별공제를 해주지 않습니다.

 

3. 과표는 어떻게 구하나요?

과표는 양도차익에서 장기보유특별공제를 한 결과인 양도소득금액에서, 다시 양도소득기본공제를 하여 구합니다.

양도소득기본공제는 주식 등과 별개로 1년에 주식 1회, 부동산 1회 이렇게 각각 인당 250만원씩 공제해줍니다.

 

단, 미등기 상태라면 양도소득기본공제를 해주지 않습니다.

 

4. 세율은 어떻게 구하나요?

부동산에서의 세율은 "보유기간"을 따릅니다.

보유기간	주택이 아닌 토지/건물(상가 등)	주택/조합원입주권
1년 미만	50%	40%
1년 이상 ~ 2년 미만	40%	기본세율
미등기	70%
기타	기본세율
비사업용토지/조정지역 내 중과주택 2주택자	기본세율 + 10%추가
비사업용토지/조정지역 내 중과주택 3주택자	기본세율 + 20%추가

 

미등기 상태라면, 양도차익에 70%를 그대로 부과하므로, 피눈물이 나게 됩니다.

 

5. 어떤 물건에 양도세를 부과하나요?

1)토지/건물

2)거기에서 파생된 권리

취득할 수 있는 권리 : 당첨권/이주자택지분양권/조합원입주권/계약금지급상태에서양도/상환채권 등

등기여부에 상관없이 양도세 과세 : 지상/지역/전세권

등기에 한해 양도세 과세 : 부동산임차권

3)기타자산

(1)특정주식 : [어느 법인의 보유자산 중 부동산 관련이 50% 이상& 특정 1인의 지분이 50% 이상 & 3년통산 시 50% 이상 양도] 시, 해당 주식을 주식이 아닌 부동산의 양도로 간주하여 부동산양도세 부과

(2)특정법인의 주식 : [어느 법인의 보유자산 중 부동산 관련이 80%이상 & 1주라도 양도] 시, 해당 주식을 주식이 아닌 부동산의 양도로 간주하여 부동산양도세 부과

(3)사업용 고정자산(토지/건물/지상권 등)과 함께 양도하는 영업권. 단, 별도로 양도하는 영업권(ex 점포임차권)은 종합소득 중 기타소득으로 과세

 

6. "양도"라는 개념이 좀 모호해요. 어떤 것을 보고 양도했다고 정의하나요?

양도는 자산을 돈 받고 팔아 소유가 이전되는 것이기 때문에, 양도세는 유상양도에 한해 부과됩니다.

따라서 증여 같은 무상양도는 양도세가 아닌 증여세로 따로 부과됩니다.

 

물론 돈 받고 판다고 해서 꼭 현금 매매여야 하는 것은 아니고, 교환이나 현물출자도 가능합니다.

그런데, 매매/교환/현물출자가 아님에도 양도로 간주하는 경우가 있고, 상식적으로 양도인 것 같은데 양도로 보지 않는 경우가 있습니다.

 

<양도로 보는 경우>

부담부증여 : 건물 증여 시 임대보증금도 껴서 주는 경우, 해당 채무도 양도에 해당합니다.

이혼 시 부동산으로 대물변제 : 위자료를 부동산으로 지급하는 경우, 양도에 해당합니다.

공동사업(법인)에 현물출자

정부가 내 땅을 필요로 하여 수용/공매/경매/협의매수

 

<양도로 보지 않는 경우>

도시 정비/개발로 내 땅의 지목/지번의 변경

보류지로의 충당 : 개발사업

지적경계선 변경에 따른 토지교환

담보로 부동산을 잡은 경우

연속한 필지를 분할한 경우(이후 수정 시는 양도로 간주 & 연속하지 않은 필지는 양도로 간주)

신탁해지 : 돈받고 판 것이 아니라, 명의만 빌려주고 운용을 맡긴 것이기 때문

이혼 시 재산분할청구권에 의한 재산분할(혼인 전 재산은 양도로 간주)

 

7. 양도를 언제 했는지 정확히 따져야 신고를 제대로 하겠군요. 양도시기는 어떻게 아나요?

나에게 양도시기는 상대방에게 취득시기와 같습니다.

양도 및 취득시기는 <대금청산일(잔금치른날)>과 <소유권이전등기접수일(등기등재)> 중 [더 빠른 날]이 됩니다. 만약 대금청산일이 분명치 않으면 소유권이전등기접수일로 합니다.

 

추가로 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지/건물/권리/기타자산은 모두 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 간주합니다.(의제취득일)

 

8. 그렇군요. 그럼 신고와 납부는 언제하나요?

양도소득세는 양도한 날(양도시기)이 속하는 "달"의 말일로부터 2개월 이내에 납세지 관할세무서장에게 예정신고합니다.(부담부증여의 채무액에 대해서는 3개월)

*주식의 양도소득세는 양도(처분)이 속하는 "반기"의 말일로부터 2개월 이내입니다.

 

그리고 내년 5월에 확정신고와 납부를 하면 됩니다.

 

추가로 소득세와 마찬가지로 자진납부할 세액(예정신고납부세액공제 적용 후 세액)의 10%를 지방소득세로 납부해야 합니다.

 

만약 납부할 세액이 1천만원을 초과한다면, 소득세에서와 마찬가지로 2천만원 초과 여부에 따라 다음과 같이 분납할 수 있습니다.

 

납부세액	납부기한	납부기한 경과 후 2개월 이내
1천만원 초과 ~ 2천만원 이하	일단 1000만원은 내야 함	남은 돈
2천만원 초과	납부할 세액의 절반	그 나머지 절반