주택임대차보호법, 상가임대차보호법

 

👍 임대차보호법이란?

 

임대차는 채권계약입니다.

상대적 우위인 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 또는 수익할 수 있게 하는 대신, 임차인은 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정하는 것이지요.

따라서 임대차 계약 시에는 등기 갑구를 반드시 확인하여 다른 물권이 우선하고 있지 않은지 파악해야 합니다.

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👊 임차인의 권리

 

🙌 임차권

임차물을 계약 또는 목적물의 성질에 의해 정해진 용법으로 사용/수익할 수 있는 권리

임차인은 임대인의 승낙 없이 임차물을 타인에게 사용/수익하게 할 수 없으며, 임차권의 범위에 위반하는 사용/수익을 한 경우에는 채무불이행으로 보아 임대인에게 위반행위의 정지청구, 손해배상청구 및 계약의 해지권이 인정됩니다.

 

🙌 부속물매수청구권

임차인이 건물에 필요한 부속물을 자신이 설치하겠다고 임대인에게 동의를 구한 후, 자신의 보증금에서 차감함

 

🙌 부속물철거권

임차인이 임대차 종료시 자신이 설치한 부속물을 떼어냄

 

🙌 차임감액청구권

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실이나 기타 사유로 사용/수익할 수 없게 된 경우, 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다.

 

🙌 비용(필요비/유익비)상환청구권

임차물의 보존을 위해 소요된 경비를 지출한 경우, 임대차기간이 종료되기 전이라도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

ex 변기가 깨져서 임차인이 먼저 고친 후 임대인에게 수리비 청구

 

🙌 계약갱신청구권

건물, 기타 공작물의 소유 또는 식목/채염/목축을 목적으로 한 토지의 임대차기간이 종료한 경우, 해당 시설이 현존하는 때에는 임차권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.

 

🙌 지상물매수청구권

임대인이 계약의 갱신을 원하지 않을 경우, 임차인은 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목, 기타 지상시설을 매수할 것을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

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👊 임차인의 의무

 

🙌 차임지급의무

차임은 반드시 현금일 필요는 없으며, 특약이 없는 한 지급시기가 자유롭습니다.

보통 동산/건물 및 대지의 임대차는 매월 말, 기타 토지의 임대차는 매년 말, 수확이 있는 경우는 수확 후를 지급시기로 봅니다.

 

🙌 임차물보관 및 반환의무

임차인은 임대차관계의 종료로 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의를 가지고 보관할 의무가 있으며, 임차인은 계약종료 시기에 임차물을 반환, 인도할 채무를 가집니다.

임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 하고자 할 때 임차인은 이를 거절하지 못하며, 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

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구분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용대상	주택의 임대차	사업자등록을 한 상가건물의 임대차(일정보증금액이하)
대항요건	주택의 인도 + 주민등록	상가건물의 인도 + 사업자등록
우선변제권	대항요건 + 확정일자	대항요건 + 확정일자
최우선변제비율	주택가액의 1/2 범위 내	상가건물 가액의 1/2 범위 내
최단존속기간	2년	1년
계약갱신요구권	없음	총 10년까지 1년마다 요구권 인정
차임인상제한	연 5% 이내	연 5% 이내
월세전환비율	연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 3.5%p를 더한 비율 중 낮은 비율	연 12%와 한국은행 공시 기준금리에 4.5배수를 곱한 비율 중 낮은 비율
등록사항 등 ㅇ열람	이해관계인은 행정기관에 요구가능	이해관계인은 관할세무서에 요구가능