부동산경제

 

👍 부동산경제란?

 

부동산설계에서 부동산경제란, 부동산에 대한 수요와 공급을 바탕으로 부동산시장을 이해하고 투자시점을 결정하는 것을 말합니다.

 

👊 수요

부동산의 수요란 어떤 시기에 부동산에 대한 구매능력이 있는 수요자가 사용 또는 투자 등의 목적으로 부동산이나 서비스를 구입하려는 욕구를 말하며, 이를 구체적으로 수량화한 것이 수요량입니다.

부동산의 가격이 변하면 수요량은 이에 반비례하며, 가격 이외의 요인이 발생하면 수요 욕구 자체가 바뀝니다.

다음은 부동산 수요를 증가시키는 주요 요인입니다.

• 인구 증가
• 핵가족화, 가구분리 등으로 인한 가구 수 증가
• 소득수준의 향상(정상재/우등재)
• 대체제의 가격상승 및 수익률악화(주식 등 대체투자재 시장의 침체)
• 금리의 인하 및 신용유동성의 증대로 인한 대출확대
• 부동산 관련 조세의 세율인하
• 공/사법상의 규제완화
• 특정 지역 및 부동산유형에 대한 선호도 증가
• 경제성장에 필요한 산업시설의 확대 등

부동산은 다른 재화에 비해 고가이고 자금을 마련하는 데 장기간이 소요되며, 거래 빈도가 낮기 때문에 일반 재화와 특성이 다릅니다.

---

👊 공급

부동산의 공급은 건설사의 입장에서 생각하면 되며, 단기적 측면에서는 가격이 아무리 상승해도 물리적인 양의 변화가 없으므로 공급곡선이 수직으로 비탄력적인 성격을 띠게 됩니다. 하지만 중장기적으로 공급이 확대되면 일반 경제재의 공급곡선처럼 생산비/임대료가 반영되어 가격에 비례하는 우상향 형태를 띠게 됩니다.

다음은 부동산 공급을 증가시키는 주요 요인입니다.

기술수준의 향상

건축자재비 등 생산요소가격의 하락

금리인하 등 금융비용의 감소

규제완화를 통한 나지 및 공지의 이용가능성 증대

이용 가능한 건축물의 저량 감소

부동산은 부동성/부증성으로 인해 공급이 자유롭지 못하다는 특징이 있습니다.

---

👊 부동산 수요와 공급의 탄력성

수요(공급)의 탄력성이란 수요량(공급량)을 결정하는 요인의 변화가 수요량(공급량)의 변화에 미치는 "민감도"를 수치로 나타낸 것입니다.

주로 "가격"을 변화의 요인으로 선정하여 가격탄력성을 많이 고려하는데, 가격탄력성이 1보다 크면 가격의 변동보다 수요량(공급량)의 변동이 더 심하다는 것으로 "탄력적"이라고 하며, 1보다 작으면 비탄력적이라고 합니다.

만약 가격탄력성이 0이면 가격이 어떻게 변하든 원래의 수요량(공급량)과 차이가 없는 것입니다.

생필품의 경우 가격이 상승해도 사야하므로 비탄력적이며, 사치품의 경우 가격에 수요량이 많이 좌우되므로 탄력적이라고 할 수 있습니다.

부동산에서는 건설사가 해당 부동산의 수요의 가격탄력성을 고려하면 건설사의 총수입과 직결되기 때문에, 수요의 가격탄력성을 이용하여 가격의 인상/인하를 결정합니다.

구분	변화	가격인상시	가격인하시
탄력적	가격변화율 < 수요량변화율	총수입 감소	총수입 증가
비탄력적	가격변화율 > 수요량변화율	총수입 증가	총수입 감소
단위탄력적	가격변화율 = 수요량변화율	총수입 불변	총수입 불변

부동산의 공급의 탄력성은 부동산 특유의 장기성, 부동성, 부증성으로 비탄력적인 형태를 띠며, 장기로 갈수록 탄력성이 커지는 특징이 있습니다.

---

👍 부동산 가격규제

부동산에서는 수요를 소비자의 구매의사와 구매력이 모두 동반하는 "유효수요"로서 생각합니다.

따라서 각종 규제로 구매의사를 줄이거나, LTV 하향으로 구매력을 줄이는 방법으로 시장가격을 하락시킵니다.

하지만 공급은 언제나 제한되어 있기에 오히려 더 높은 가격에 거래되는 암시장이 형성될 수 있다는 부작용이 있습니다.

---

👍 부동산 경기변동의 4개 국면

구분	회복기	호황기	후퇴기	불황기
부동산투자	투자심리 생성	투자심리 증가	신중한 국지적 투자	투자의욕상실
부동산공급	공급계획수립	공급량 증가	과잉공급	공급중단
부동산수요	수요심리발생	수요량 확대	선별적 실수요 유지	수요관망
부동산가격	가격상승 기미	가격상승	가격안정	가격하락
물가	완만한 상승추세	물가안정정책 시행	전반적인 약보합세	최저수준
실업률	감소하기 시작	최저수준	증가하기 시작	최고수준
이자율(금리)	하락시작	최저수준	상승시작	최고수준
가격동향	상승세	최고수준	하락세	최저수준
건축허가신청	증가시작	최대	감소시작	거의없음
과거사례가격	기준가격, 하한선	하한선	기준가격, 상한선	상한선
거래형태	매수자 우위->매도자 우위	매도자 우위	매도자 우위->매수자 우위	매수자 우위

 

---

👍 부동산 경기변동의 특징

 

일반적으로 부동산 경기는 일반 경기변동보다 후순환한다고 보지만, 주거용부동산 경기는 일반 경기에 역순환한다고 보기도 합니다.

왜냐하면 먼저 일반 경기가 좋아야 여유자금으로 부동산 시장에 기웃거리며, 그중 수익이 잘나면 주택에서 상가 투자로 넘어가기 때문입니다.

부동산 경기는 일반 경기에 비해 순환주기가 깁니다.

부동산 경기는 일반 경기에 비해 회복은 느리지만 후퇴는 빠릅니다. 즉 상승은 느리지만 확 폭락합니다.

부동산 경기는 일반 경기변동요인에 민감하게 반응하지 못하는 타성현상으로 인해 일반 경기에 비해서 정점이 높고 저점이 낮아 진폭이 큽니다. 월급이 조금 올랐다고 비싼 부동산을 바로 살 수 없는 것입니다.

 

---

👍 경기변동의 측정지표

부동산 경기변동을 측정하기 위해서는 공급량, 가격, 거래량 등 다양한 지표를 활용할 수 있습니다.

각 지표가 담고있는 정보에 차이가 있기 때문에, 단독으로 사용하기보다는 종합하여 측정하는 것이 바람직합니다.

 

👊 부동산 공급량

부동산 공급량을 나타내는 지표로는 건축허가연면적, 착공량, 준공량이 있으며, 이중 건축허가연면적이 현재 시장의 상황을 가장 적절하게 나타냅니다.

하지만 부동산 경기가 악화되는 시기에는 건축허가를 받아도 착공이 지연될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

👊 부동산 거래량

부동산 거래량을 나타내는 지표로는 소유권이전등기와 취득세실적 등이 있습니다.

부동산 거래량은 가격추이에 선행하는 특징이 있어, 시장을 예측하는 지표로 활용될 수 있습니다.

 

👊 부동산가격지표

부동산가격지표로는 주택가격지수와 지가변동률이 있습니다.

단순히 부동산가격의 상승이 부동산경기의 호전을 의미한다고 판단할 수 없습니다.

부동산 경기가 활발하지 않아도 투기나 인플레이션 때문에 가격이 상승할 수 있기 때문입니다.

일반적으로 전세가격이 매매가격에 선행한다고 봅니다.