부동산시장

 

👍 부동산시장

부동산은 부동성과 부증성으로 인해 수요와 공급에 있어 일반 재화와 다른 특성을 가지고 있습니다.

부동산시장이란 부동산의 매매나 교환이 이루어지면서 부동산 가액과 공간이용이 결정되는 곳입니다.

부동산 시장은 시장 범위와 용도 및 대상 등에 따라 유형을 구분할 수 있습니다.

• 개별시장 : 시장의 범위에 따라 특정 위치/면적/형태를 가진 개별 토지마다 형성
• 부분시장 : 개별시장과 전체시장의 중간 규모
• 전체시장 : 개별시장의 총합

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👍 부동산시장의 특성

 

👊 수급조절의 어려움

부동산은 수요와 공급의 조절이 단기간으로 이루어지기 어렵기 때문에, 시장상황 변화에 따른 수요와 공급의 불균형은 가격왜곡현상을 유발하기 쉽습니다.

 

👊 시장의 지역성 및 국지성

토지가 고정되어 있기 때문에 부동산의 위치/용도/규모에 따라 여러개의 부분적인 시장으로 나뉘며, 각 시장은 전체시장이 균형상태인 경우에도 초과수요나 초과공급이 일어날 수 있으므로, 지역 단위의 시장분석이 필요합니다.

 

👊 과다한 법적제한

부동산은 사회성과 공공성이 강조되는 재화로 많은 법적제한이 따릅니다.

 

👊 상품의 비표준화

부동산은 개별성이 있어 규격화나 표준화가 어렵습니다. 다른 재화에 비해 대체가능성이 낮으며 일물일가법칙도 성립하지 않습니다.

 

👊 거래의 비공개성

부동산의 거래는 개별적으로 이루어지는 경우가 많아 거래관련정보가 공개되지 않거나 불확실한 경우가 많습니다. 공인중개사가 굳이 거래사례를 공개하지 않기 때문입니다.

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👍 부동산시장의 효율성

 

부동산도 투자성이 있는 자산이며 주식처럼 효율적 시장가설을 따릅니다.

효율적 시장가설이란, 시장에는 거래에 관한 정보가 효율적으로 분배되기 때문에 수익을 다른 사람보다 초과하여 낼 수 없다고 가정하는 이론입니다.

이 정도를 얼마나 강하게 볼 것인지에 따라 약형/준강형/강형 효율적시장으로 구분합니다.

 

👊 약형 효율적시장

과거의 정보가 현재 시장가격에 지체없이 반영되는 시장입니다.

이미 과거의 추세를 반영하고 있으므로 차트같은 과거분석자료를 백날 봐봤자 정상수익 이상의 수익을 얻을 수 없다고 봅니다.

그래도 현재와 미래의 정보를 분석한다면 초과수익을 얻을 수 있습니다.

 

👊 준강형 효율적시장

약형보다 한단계 더 강화된 것으로, 현재의 정보까지 현재의 시장가격에 지체없이 반영되는 시장입니다.

초과수익을 얻으려면 미래정보가 필요합니다.

 

👊 강형 효율적시장

모든 정보가 시장에 이미 반영된 시장으로, 초과수익이 불가능한 시장입니다.

 

현실의 부동산시장은 약형~준강형 효율적시장으로 해석됩니다.

이는 부동산의 정책과 지역정보가 다소 어려운 탓에 모든 시장 참여자에게 즉시 공평하게 전달되지 않기 때문입니다.

그러니까 우리는 조금만 더 부지런히 공부하면 충분히 앞서갈 수 있습니다.

예를 들어, 정부가 LTV를 낮춘다고 발표하면, 소비자의 유효수요 중 "구매력"을 제한함으로써 수요를 낮춘다는 것이고, 이는 가격을 내려 부동산 시장을 안정화한다는 것을 의미합니다.

그렇다면 부동산 보유자는 단기로 매도하여 현금을 손에 쥐고 있다가, 규제를 낮춘다거나 금리가 내린다거나 LTV를 다시 올린다고 할 때 다시 매수한다면 초과수익을 얻을 수 있습니다.

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👍 부동산시장의 분석

 

👊 시장지역의 구분

 

부동산의 분석은 대상부동산의 지역분석을 기초로 하여 실시합니다.

여기서 "대상부동산"이란, 내가 직접 구매하고자 하는 또는 보유하고 있는 부동산을 말합니다.

지역분석은 대상부동산이 속한 지역과 인구/세대수/고용/소득 등 수요요인이 부동산가격에 영향을 미치는 지역의 특성을 분석하여 현재의 상황을 파악하고 미래의 추세를 예측하는 데 필수적입니다.

 

🙌 인근지역

대상부동산이 속한 지역으로서 주거/상업/공업 등 인간의 생활과 생산활동에 관련된 지역적 특성이 대상부동산의 가격에 직접 영향을 미치는 지역입니다.

따라서 인근지역에 속한 대체부동산가격은 상호 연관성이 높아 일정한 가격수준을 형성합니다.

인근지역은 [성장 -> 성숙 -> 쇠퇴 -> 천이(여과) -> 악화/안정] 의 생애주기를 따릅니다.

 

🙌 유사지역

인근지역과 지리적 위치는 다르지만 용도나 기능적으로 유사한 지역 특성을 갖고 있어, 인근지역과 용도나 가치형성의 일반적인 요인에 있어 상호대체성 및 경쟁관계가 성립하는 지역입니다.

유사지역은 인근지역과 인접해 있는 경우도 있지만, 반드시 인접한 지역이어야 하는 것은 아닙니다.

 

🙌 동일수급권

인근지역과 유사지역을 모두 포함하는 광역적인 지역개념입니다.

예를 들어, 내가 사고자 하는 상가가 강남역 근처라면, 인근지역은 강남역, 유사지역은 삼성역, 동일수급권은 강남구입니다.

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👊 도시공간구조이론

 

부동산시장을 알기 위해서는 토지의 도시공간구조에 따른 이용과 특성을 이해하고, 도시발달과 지가와의 관계를 나타내는 이론을 통해 정리할 필요가 있습니다.

왜냐하면 도시토지의 가치를 결정하는 데 가장 중요한 것은 입지(Location)이며, 이에 따라 수요자가 혜택을 받을 수 있는 이익에 대해 지불할 의사가 토지의 가치를 결정하기 때문입니다.

도시공간구조이론은, 이러한 토지의 이용가치가 입지별로 최유효이용 원칙에 따라 도시의 인적/물적 구조가 집중/분산되는 과정을 통해 토지이용의 공간적 활용을 하는 경제행위를 분석하는 이론입니다.

 

🙌 입찰지대이론

도심 중심부에 가까이 위치할수록 토지면적당 생산성이 높아 지대경쟁이 치열해지면서 더 많은 임대료를 지불할 용의가 있으므로, 지대의 결정이 토지의 입지(위치)에 따라 결정된다는 이론입니다.

입찰지대곡선의 기울기는 도심에 가까울수록 가파릅니다.

 

🙌 동심원이론

도심지에서 멀수록 접근성이 낮아지고 인구밀도가 낮아지는 과정을 반영한 이론으로, 베제스가 주장했습니다.

하지만 직선거리만을 기준으로 삼거나 거리가 멀더라도 교통의 발달로 예외가 발생하는 상황은 반영하지 못한다는 한계가 있습니다.

 

🙌 선형이론

호이트가 도시는 도로망을 따라 도심으로부터 확대/성장한다는 것으로 동심원이론을 보완했으나, 과거의 경향만을 설명한다는 한계가 있습니다.

 

🙌 다핵심이론

도시가 여러 핵을 중심으로 발전하고 성정하는 과정을 잘 반영했으나, 교통시설의 발달로 동일 생활권으로 형성되는 도시 광역화에 의해 하나의 거대한 도시권이 형성되는 경우에는 설득력이 약합니다.