부동산설계와 산업

 

👍 부동산설계란?

 

먼저 재무설계라는 것은 단순한 수익 극대화가 목표가 아니라 개인 고유상황을 반영하여 목표수익률까지만 달성하는 것이 목표입니다.

원래 부동산도 투자성이 있기 때문에 해외에서는 부동산설계를 투자설계로 통합하여 다루지만, 우리나라는 부동산시장이 활성화되어 있고 가계자산비중이 크기 때문에 부동산설계로 따로 다루고 있습니다.

부동산은 실제 건축이 완공되고 가치가 오르기까지 많은 시간과 투입자금이 필요하고 환금성이 매우 낮기 때문에 신중한 의사결정이 필요합니다.

 

보통 "부동산"이라고 하면 아파트만 생각나는 것이 일반적입니다.

하지만 부동산은 "토지"가 중점이고, 그 토지 위에 있는 옮길 수 없는 것들을 "정착물"이라고 부르는 복합적인 개념입니다.

• 물리적 개념 : 부동성을 가진 땅과 그 위의 분리할 수 없는 건물
• 경제적 개념 : 경기변동에 따른 땅값
• 법률적 개념 : 그린벨트 여부 등 이해당사자들의 규제 및 권리

 

여기서 법률적 개념을 조금만 더 살펴보겠습니다.

	동산	부동산
공시방법	점유(사실적 지배)	등기
권리변동	인도(점유의 이전)	등기
공신력	인정(선의 취득)	불인정
질권설정	가능	불가능
저당권/용익물권 설정	불가능(질권과 유치권은 인정)	가능
소유권의 취득시효	10년(선의취득시효 5년)	20년(등기부취득시효 10년)
무주물(임자없는 물건) 귀속	선점자	국유
환매기간	3년 이하	5년 이하

 

그리고 지하수나 암반도 토지의 구성성분으로 보아, 해당 토지 소유자는 지하수를 이용할 수 있는 권리를 가집니다.

하지만 광물/수산물은 국가가 광업/어업권을 가지고 있기 때문에 별도로 허가를 받아야 합니다.

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👍 부동산의 분류

 

👊 지목에 따른 분류

지목은 토지 과세목적의 수단으로 활용되며, 토지의 경제적 가치를 표현하고 토지 관련 정책정보를 제공하는 데 활용됩니다.

각 땅마다 하나의 지목이 설정되며, 만약 하나의 땅이 여러 용도로 활용된다면 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.

또한 토지가 일시적인 용도로 사용되는 때에는 지목을 변경하지 않습니다.

전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고 작물을 재배

답 : 물을 상시 이용하여 식물을 재배하는 토지

과수원 : 과수류를 집단재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지(단, 과수원 내 주거용 건축물의 부지는 "대"로 구분)

목장용지 : 초지, 축사 등의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(단, 목장 내 주거용 건축물의 부지는 "대"로 구분)

공장용지 : 공장단지 및 내부의료시설

주차장 : 중고차매물시장, 공항수입차량주차장, 노상주차장, 부설주차장, 자동차판매전시장을 제외한 주차독립시설

도로 : 휴게소 내를 포함한 일반 도로(단, 아파트 단지 내 도로 제외)

하천 : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

구거 : 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로

잡종지 : 이도저도 아닌 미분류 지목

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👊 건물의 분류

 

지목이 "대"인 부동산은 다음과 같이 세부적으로 분류합니다.

주요한 것만 살펴봅시다.

 

🙌 단독주택

• 단독주택
• 다중주택 : 독립된 주거형태를 갖추지 않음(실별 욕실은 가능하지만 취사시설은 불가) + 3층이하 + 바닥면적 330이하
• 다가구주택 : 3층이하 + 바닥면적 660이하
• 공관

 

🙌 공동주택

• 아파트 : 5층이상
• 연립주택 : 4층이하 + 바닥면적 660초과
• 다세대 주택 : 4층이하 + 바닥면적 660이하

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👍 부동산의 특성

 

👊 토지의 특성

 

🙌 자연적 특성

 

부동성 : 안움직임

지리적 위치의 고정성

 

부증성 : 안늘어남

토지의 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환으로서 수면의 매립 또는 택지의 조성 등이 가능

토지부족문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 됩니다. 토지의 공급곡선을 완전비탄력적(수직) 또는 매우 비탄력적으로 만듭니다(가격에 상관없이 공급의 변화가 더딤).

 

개별성 : 비슷해보여도 가치가 다름

부동산은 한가지 상품에 한가지 가격이 형성되는 "일물일가의 법칙"이 적용되지 않습니다. 또한 개개의 부동산을 독점화시키기 때문에 상호비교가 어렵습니다.

 

영속성 : 영원함

사용에 의해 소모되지 않습니다.

 

🙌 인문적 특징

사람은 해당 토지를 최대한 효율적으로 이용하기 위해 "최유효이용 원칙"에 따라 부동산을 활용합니다. 예를 들어 강남에서는 배추를 심지 않고 임대업을 하는 것, 그리고 토지분할시 도로접목성이 좋도록 건물을 공평하게 나란히 배치하는 것 등이 있습니다.

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👊 건물의 특성

 

건물은 토지와 달리 인위적인 축조물입니다.

따라서 유지보수나 대체시기의 결정 등에 과학적 관리방법이 적용되어야 하고, 감가상각에 주의하여야 합니다.