가치평가방식

 

👍 가치평가방식

 

실제 부동산의 가치를 평가할 때는 평가모형을 간편하게 개량한 "3방식 6방법"을 이용합니다.

---

👊 비교방식(시장접근법)

 

시장접근법은 충분한 정보를 가지고 있는 매수자들은 유사한 부동산의 가격보다 더 많은 금액을 대상부동산(내가 매수하고자 하거나 이미 보유하고 있는 부동산)에 지불하려 하지 않는다는 것을 논리적 근거로 합니다.

시장접근법은 평가하고자 하는 부동산과 유사한 부동산의 최근 매매사례를 수집/분석하여 대상부동산의 시장가치를 추정하는 방법입니다.

따라서 시장접근법을 이용하려면, 시장이 활성화되어 거래가 빈번하게 이루어지고 필요한 자료를 시장으로부터 쉽게 구할 수 있어야 합니다.

 

시장접근법에 의한 부동산의 평가절차는 다음과 같습니다.

1. 최근에 거래된 것으로, 대상부동산과 유사한 부동산의 매매사례를 수집합니다. 유사부동산에 관한 자료는 시장에서 구할 수 있어야 합니다.
2. 수집된 유사부동산에 관한 자료를 검토하여 비교할 사례부동산을 3~5개 선택합니다.
3. 대상부동산과 비교부동산의 특성을 비교분석합니다. 비교대상으로는 매매시간, 부동산의 위치, 물리적 특성, 매매조건, 금융조건 등이 있습니다.
4. 분석결과로부터 대상부동산의 시장가치를 추계합니다.

---

👊 원가방식(비용접근법)

 

부동산의 가치는 투입된 비용과 일치한다는 "공급자"의 시각으로 접근하는 방식입니다.

부동산의 시장가격이 투입된 비용을 감당하지 못한다면 어느 생산자도 부동산을 공급하지 않을 것이라는 논리를 전제로 합니다.

원가방식으로 부동산가치를 구하는 절차는 다음과 같습니다.

 

1. 토지가격을 거래사례법을 이용하여 구하기

비용접근법으로 부동산의 가치를 추정하는 첫번째 단계는 대상부동산의 토지가격을 추계하는 것입니다. 토지가격은 위의 시장접근법을 이용합니다.

 

2. 건물(개량물)가격을 원가법을 이용하여 구하기

재생산비용(재조달원가)으로 계산합니다.

재생산비용이란 같은 기술과 재료를 사용하여 대상부동산과 똑같은 부동산을 "현시점"에서 다시 생산하는 데 드는 비용을 말합니다.

만약 재생산비용을 사용할 수 없거나 별 의미가 없는 경우 비슷한 효용이나 유용성을 가진 개량물을 생산하는 데 드는 비용인 "대치비용"으로 계산합니다.

 

❗️ 재생산비용 산출 방법

직접법	총량조사법	가장 세밀하고 정확한 비용추계방법. 자재/인건/제경비 등 항목별로 나누어 각각의 소요량, 단위당 비용 계산
	구성단위법	구조물을 여러 주요 부분(기초, 바닥, 지붕, 난방)으로 나누어 각 부분을 설치하는 데 드는 비용을 구하여 합산
간접법	단위비교법	평방미터 등 단위 당 가격을 가지고 전체 면적에 대한 가격을 추계하는 방식으로 가장 선호되는 방법
	비용지수법	건설비용에 관한 지수(생산자물가지수, 정부노임단가)를 사용하여 간접적으로 비용을 추계하는 방법

 

✅ 단위비교법으로 재생산비용 구하기

재생산비용 = (㎥ 당 면적 X ㎥ 당 가격)

 

3. 건물에 감가상각 적용하기

건물은 짓고 나면 노화가 시작되므로 개량물의 상태 정도에 따라 감가수정액수를 계산하여 적용해야 합니다.

감가수정치는 직선법이나 분해법에 의해 측정됩니다.

 

🙌 직선법(정액법)

건물의 기존가치에서 실제 경과연수를 예상되는 잔존연수로 나눈 값을 차감하는 방식

건물의 가치 = (㎥ 당 면적 X ㎥ 당 가격) - [(㎥ 당 면적 X ㎥ 당 가격) X 경과연수/내용연수]

 

🙌 분해법

감가요인을 물리적 퇴화(자연마모), 기능적 퇴화(디자인/자재), 경제적퇴화(유해시설/교통노선)로 세분화하여 계산하는 방식

 

만약 잔존가치(건물이 내용연수를 초과하여 잔존함으로써 추가사용 가능한 가치 + 멸실 후 철근 등 자재를 매각하여 얻는 가치)를 고려한다면, 재생산비용(재조달가액)에서 잔존가치를 차감한 부분에 대해서만 감가상각을 적용합니다.

건물의 가치 = (㎥ 당 면적 X ㎥ 당 가격) - [(㎥ 당 면적 X ㎥ 당 가격) X (1 - 잔존가치) X 경과연수/내용연수]

 

---

👊 수익방식(소득접근법)

 

소득접근법은 효용, 즉 내가 이 부동산을 통해 얼만큼의 수익을 얻을 수 있는가를 중시합니다.

부동산에서의 수익은 임대료지요.

은행을 예로 들어볼게요.

우리는 이자를 얻기 위해 예금을 하는데, 예금을 얼마나 많이 넣느냐에 따라 많은 이자가 지급되지요.

예금액 X 이자율 = 내가 받을(받고싶은) 연간이자액

즉 이자액을 이자율로 나누면 내가 넣어야 할 예금액을 알 수 있습니다.

예금액(내가 이자액을 달성하기 위해 넣어야 하는 돈) = 이자액(나의 목표) / 이자율

 

부동산도 이와 마찬가지입니다.

예금액이 부동산의 가치이며, 이자액은 내가 받고자 하는 임대료(총소득)의 총합, 이자율은 임대수익률 등의 값이 됩니다.

정확히 이야기하면, 비용을 제한 순영업소득을 현재가치로 나타내기 위해 자본환원율로 나눈 것이죠.

부동산 가치 = NOI(순영업소득) / 이자율

여기서 알 수 있듯이, 소득접근법에서는 임대료가 비쌀수록 부동산의 가치가 높은 것으로 보며, 내가 받기 원하는 임대료들의 총합을 현재가치로 환원하는 방식을 채택합니다.

 

그럼 순영업소득(NOI)을 구해봅시다.

NOI = 유효조소득(EGI) - 운영경비(관리비)

유효조소득 = 가능조소득(PGI) - 공실손실상당액및대손충당금 + 기타소득

🙌 가능조소득

층별 보증금운용수익, 연간임료, 연간 관리비수입을 합산한 것

 

🙌 공실손실상당액 및 대손충당금

방이 비어서 수입이 끊기는 부분과 월세를 밀려서 내는 부분 고려

 

🙌 기타소득

기지국 설치, 광고수입, 자판기운영, 대실/대관료, 주차장수입 고려

 

🙌 저당지불액

매기 대출조건에 따른 원리금균등상환액 또는 이자지불액

 

---

자본환원율은 어떻게 구할까요?

 

🙌 시장추출법

대상부동산과 유사한 최근 매매사례의 자본환원율을 사용하는 방법입니다.

비교부동산들은 경과연수, 위치, 특성, 상태 등 중요한 요인에 대하여 유사성이 있어야 합니다.

 

🙌 투자결합법

부동산을 매수할 때 자기자본비율과 타인자본비율을 구분하여 고려하는 방법입니다.

자본환원율 = (내 지분 X 내가 기대하는 수익률) + (은행 지분 X 은행 대출 이자율)

 

🙌 엘우드법

부동산 보유기간 동안 예상되는 현금수입, 부동산가치의 상승/하락, 지분형성분을 모두 고려하는 방법입니다.

 

🙌 조성법

대상부동산에 관한 위험을 여러 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해서 자본환원율을 구하는 방법입니다.