평가모형

 

👍 평가모형

 

부동산의 가치평가는 누구나 할 수 있지만, 객관성을 얻으려면 수치로 표현해주는 모형이 필요합니다.

부동산 자산의 객관적 가치가 어떻게 산정되는지 알아봅시다.

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👊 통계적모형

 

🙌 경제모형(수요와 공급모형)

P(가격) = aQ(거래량) + b

Example

A아파트에 대한 제시가격에서의 수요량과 공급량이 아래 표와 같이 조사되었다.

아파트 가격이 1억원일 경우 200명이 사고자 하는 반면 공급하고자 하는 사람은 없다.

이러한 상황에서 균형가격은 얼마로 산정될 수 있을까?

단, 연속조건이며 사람 수 대신 수량으로 봐도 무방하다.

 

A아파트 가격	수요량	공급량
1억원	200개(200명)	0개(0명)
2억원	150개(150명)	150개(150명)
3억원	100개(100명)	300개(300명)
4억원	50개(50명)	450개(450명)

 

경제모형 : P = aQ + b
수요함수식 구하기
a = 가격의 변화 / 수요량의 변화 = -1/50
a를 경제모형에 대입하여 b 구하기
1억원 = -1/50 * 200 + b
b = 5억원
수요함수식 : P = -1/50Q + 5
공급함수식 구하기
a = 가격의 변화 / 공급량의 변화 = 1/150
b = 1억원
공급함수식 : P = 1/150Q + 1
수요함수식과 공급함수식을 연립하면, Q=150개 & P=2억원일 때 균형점임이 도출됨

 

🙌 회귀분석모형

경제모형과 비슷하지만 여러 독립변수를 받을 수 있습니다.

y = a + bx

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👊 감정평가모형

 

🙌 개별평가모형

개별평가란 평가시점을 기준으로 특정 부동산을 통상적인 방법으로 평가하는 것을 말하며, 비교적 좁은 범위의 시장지역을 설정하여 대상부동산 자체에 초점을 맞추어 판단하고 평가하는 방식입니다.

부동산의 경제적 가치를 판단할 때는, 다음 세가지 측면을 고려해야 합니다.

• 시장성 : 최근 그것과 동 유형 물건이 시장에서 어느 정도로 거래되고 있는가
• 비용성 : 그것을 현재 다시 조달하는 데에는 어느 정도의 비용이 들겠는가
• 수익성 : 그것을 이용함으로써 어느 정도의 수익 또는 편익을 얻을 수 있는가

 

개별평가모형은 이 세가지 측면을 바탕으로 부동산에 대한 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료를 구하는 도구입니다.

접근방식	가격발생요인	성립근거	평가방식 및 결과		성격
			방법(가격)	방법(임대료)
시장접근법	유효수요	시장성	거래사례비교법 (비준가격)	임대사례비교법 (비준임대료)	균형가격
비용접근법	상대적 희소성	비용성	원가법 (적산가격)	적산법 (적산임대료)	공급가격
소득접근법	효용	수익성	수익환원법 (수익가격)	수익분석법 (수익임료)	수요가격

 

🙌 대량평가모형

대량평가는 개별평가와는 달리 비교적 넓은 범위의 시장지역을 설정하여, 부동산집단에 초점을 맞추어 평가판단을 합니다.

대표적으로 개별공시지가의 산정모형, 노선가식평가모형, 회귀분석모형이 있습니다.

 

구분	정의	비고
표준지공시지가	국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격	매년 1월1일 기준
개별공시지가	표준지공시지가를 기준으로 시장/군수/구청장이 개별 특성에 따라 산정	매년 1월 1일 기준, 토지이동시 7월 1일 추가
표준주택가격	부동산 보유세의 형평과세를 위하여 국토교통부장관이 표준주택가격 공시	매년 1월 1일 기준

 

일반적으로 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고, 토지거래의 지표를 제시하며, 국가/지자체 등 기관이 그 업무와 관련하여 개별지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우의 기준이 되는 등 광범위한 효력을 가지고 있습니다.