부동산 가치평가 개요

 

👍 부동산 가치평가

 

부동산의 가치평가는 이론적인 수준과 책임의 차이에 따라 3단계로 분류할 수 있습니다.

 

👊 1차수준

투자자, 소유자, 사용자가 대상부동산에 대해 가치를 직접 부여하고 평가하는 형태입니다.

전문성이 부족하며 손해가 발생하여도 따른 사람의 잘못이기 때문에 서로에 대한 공식적인 제제가 없습니다.

 

👊 2차수준

판매자, 중개자(공인중개사), 저당대출자(은행) 등이 그들의 업무와 관련하여 평가하는 것으로, 1차 수준의 평가보다 정통하고 우수하지만 편차가 심하며 법적책임을 지지 않습니다.

 

👊 3차수준

감정평가사가 직업적으로 행하는 단계이며, 법적인 틀 안에서 전문적으로 이루어집니다.

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👍 가격개념의 정립

 

👊 가격과 가치

가격	가치
특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 시장에서 매수자와 매도자 간에 실제로 지불한 금액	미래에 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값
오차가 포함된 가치로서 과거를 전제로 논의	미래를 전제로 논의
일정 시점에서 단 하나의 값으로 성립	투자/한정/보상/특정/시장/보험/장부가치 등 다양한 가치가 존재

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👊 가치의 종류

 

🙌 정상가치

통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가치

단순한 단타투기가 아닌 일반적인 시장에서의 가치를 의미합니다.

 

🙌 시가

정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격

 

🙌 특정가치와 한정가치 - 절대 정상가치가 될 수 없음

• 특정가치 : 그 부동산에만 특별하게 부여되어 있는 가치 ex 연예인이 살던 집, 금도배
• 한정가치 : 거래 당사자 사이에서만 경제적 합리성이 인정되는 가격

 

🙌 시장가치와 투자가치

• 시장가치 : 실제 시장의 수급에 의해서 결정된 시장증거적 가치
• 투자가치 : 투자자가 적정한 수익을 얻을 수 있는 주관적 가치

시장가치가 투자가치보다 높으면 매도를, 낮으면 매수를 합니다.

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👍 부동산가치의 발생과 형성

 

👊 가치발생요인

 

• 효용
• 상대적 희소성
• 유효수요

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👊 가치형성요인

 

부동산의 가치형성이란 해당 지역차원의 가치수준이 포함되어 개별적으로 구체화된 가치로 되어가는 과정을 말합니다.

부동산의 가치가 효용(유용성), 상대적 희소성, 유효수요 등의 상호결합관계에 의해 발생되었다면, 이것에 영향을 주는 요인들을 가치형성요인이라고 합니다.

가치형성요인에는 크게 일반요인, 지역요인, 개별요인이 있습니다.

 

🙌 일반요인

가치형성의 외적측면에서의 요인으로, 사회/경제/행정적 환경변화가 부동산 가치에 영향을 주는 "거시적" 요인입니다.

ex LTV 조정

 

🙌 지역요인

범위가 축소된 일반요인이라 할 수 있으며, 지역의 가격수준에 영향을 미치게 됩니다.

ex 지하철 개통

 

🙌 개별요인

내적인 측면에서의 요인으로, 물리/입지/개별적인 조건으로 구성되며, 가치를 구체화/차별화시킵니다.

ex 아파트 수선

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👍 지역 및 개별분석

 

👊 지역분석

지역분석이란, 어떤 부동산의 가치형성에 있어 영향을 미치는 지역요인을 분석하는 것을 말합니다.

이는 대상부동산이 어떤 지역에 속해있는가, 그 지역의 특성은 무엇인가, 그 지역은 지역 내 부동산의 가치형성에 어떤 영향을 미치는가에 대하여 분석하고 판단하는 작업입니다.

지역은 위에서 살펴본 것처럼 인근지역/유사지역/동일수급권으로 구분됩니다.

현재까지 널리 사용되는 고전적인 지역분석방법으로는, 1965년 하게트에 의해 제안된 흐름/망/결절/계층/영향/확산 파악법입니다.

 

👊 개별분석

가치평가에 있어서 부동산의 가치형성요인 중 개별요인을 분석하여 그 최유효이용을 판단하는 작업을 말합니다.

개별분석은 대상부동산의 개별성에 한정하여 그 요인이 부동산의 가치형성에 어떤 영향을 주고 있는가를 분석하는 것입니다.

 

지역분석	대상지역에 대한 전체적 분석	집합적 분석	사회적/경제적 위치	표준적사용의 판정 (일반적/평균적 이용상태)	지역의 가치수준 판정
개별분석	대상부동산에 대한 부분적 분석	구성분자 분석	구체적 위치	최유효이용의 산정 (구체적 이용상태)	개별 토지 가치 판정

 

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👍 부동산 가치 평가과정

 

부동산 가치 평가자는 다음과 같은 순서로 가치를 평가합니다.

 

👊 문제의 정의

평가대상이 어디에 있으며, 무엇을 어떻게 평가할 지 결정하는 단계입니다.

우리나라의 경우 일반적으로 시장가치를 가격으로 간주합니다.

 

🙌 대상의 확인

평가대상의 위치와 경계를 확인합니다.

공부상 자료와 실제가 일치하는지, 사적/공적 제한이 있는지 등에 유의하여야 합니다.

 

🙌 평가하여야 할 권리

대상의 어떤 권익을 평가할 것인지의 결정이 필요합니다.

소유권 전체를 평가하는 것이 가장 일반적이지만, 경우에 따라서는 소유권으로부터 연유되는 부분적 권리를 평가할 수도 있습니다.

 

🙌 평가일시

자산의 가치는 시간에 따라 변화하기 때문에, 부동산의 평가일시는 평가보고서의 제출일이 아니라, 실제 대상부동산의 조사완료일을 기준으로 기준(가격)시점을 잡습니다.

 

🙌 평가목적

대출의 담보목적, 공용수용에 대한 보상목적, 경매목적, 일반거래목적 등에 따라 가치가 변화할 수 있으므로 목적을 정확히 파악해야 합니다.

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👊 평가계획의 수립

문제의 정의가 이루어지면, 평가자는 경험과 기술, 지식을 바탕으로 구체적인 평가계획을 수립합니다.

평가계획에 포함되는 중요한 사항으로는 필요한 자료의 종류와 양, 출처, 소요인원, 시간계획 등이 있습니다.

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👊 자료수집과 분석

일반자료 : 지역사회의 경제상황, 인구, 고용, 성장속도 등에 관한 일반적인 기초자료

특수자료 : 대상자산에 관한 직접적인 자료, 유사부동산에 관한 자료

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👊 평가기법의 적용

시장접근법, 비용접근법, 소득접근법 등 평가기법을 적용하여 대상자산의 가격을 산정합니다.

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👊 시산가액 조정

여러 평가방식이 적용될 경우, 각 방식은 다른 시산가치를 도출하기 때문에, 최종평가액을 결정하기 위해 가중치를 반영한 조정을 거쳐야 합니다.

 

Example

전통적 평가방식을 적용하여 다음과 같은 시산가치가 산정되었다.
시산가액조정 기준에 따라 검토한 결과 비교방식에 35%, 원가방식에 60%, 수익방식에 5%의 가중치를 두는 것이 합리적이라고 판단하였다면, 시산가액 조정 후 최종적인 가치는 얼마로 결정되는가?

비교방식에 의한 시산가치 : 825,000,000원
원가방식에 의한 시산가치 : 827,500,000원
수익방식에 의한 시산가치 : 800,000,000원

825,000,000*0.35 + 827,500,000*0.6 + 800,000,000*0.05 = 825,250,000원